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重磅！深圳發(fā)布通知進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展！利好深圳商業(yè)物業(yè)

買房就像相親一樣、其實買房就像相親一樣、你要地段好（黃花大閨女）、戶型好（長得漂亮，身材好）、配套好（本科以上學歷）、物業(yè)好（會做家務）、那價格高一點也是應該的（聘禮高）、但是你想花點錢在看看其他的，（繼續(xù)相親）、慢慢房價漲了（你年紀大了）、你喜歡的就被別人帶走了

2020年07月15日，深圳發(fā)布通知進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，具體政策如下

一、調(diào)整商品住房限購年限

深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。非深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）繼續(xù)按照提供購房之日前在本市連續(xù)繳納5年及以上個人所得稅或社會保險證明方可購買商品住房的規(guī)定執(zhí)行。

夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

二、完善差別化住房信貸措施

（一）購房人家庭名下在本市無房且無商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策；

（二）購房人家庭名下在本市無房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通住房的貸款首付款比例不低于50%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于60%；

（三）購房人家庭名下在本市擁有1套住房的，購買普通住房的貸款首付款比例不低于70%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于80%。

三、發(fā)揮稅收調(diào)控作用

更新存量住房（即二手住房）交易計稅參考價格，使計稅參考價格更接近市場價格；同時，將個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。

四、細化普通住房標準

享受優(yōu)惠政策的普通住房應當同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下；實際成交總價低于750（含本數(shù)）萬元。

五、加強熱點樓盤銷售管理

對社會關注度較高、預計購房人數(shù)較多的熱點樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照優(yōu)先滿足無房居民家庭購房需求的原則，并根據(jù)在本市繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素制定樓盤銷售方案，嚴控認購人數(shù)，合理確定房源和認購人數(shù)比例。樓盤銷售方案報所在區(qū)住房建設部門備案。

六、推行房屋抵押合同網(wǎng)簽管理

進一步完善交易價、評估價、登記價“三價合一”制度，房屋抵押合同應通過房地產(chǎn)信息平臺進行網(wǎng)簽，未經(jīng)網(wǎng)簽的房屋抵押合同不予辦理產(chǎn)權登記手續(xù)。

七、加大二手住房交易信息公開力度

及時發(fā)布熱點片區(qū)、熱點樓盤二手住房合理成交價格，引導市場理性交易。中介機構應及時、準確向市住房建設部門報送二手住房掛牌和成交信息等相關數(shù)據(jù)，并對上報數(shù)據(jù)的真實性和準確性負責，對于不報、漏報、瞞報的中介機構，依法暫停其網(wǎng)簽權限，納入房地產(chǎn)行業(yè)誠信系統(tǒng)予以聯(lián)合懲戒。

八、嚴厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為

持續(xù)開展房地產(chǎn)市場秩序整頓工作，對涉嫌存在捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房價、違規(guī)挪用各類信貸資金進入房地產(chǎn)市場、捏造和散布不實言論等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構及從業(yè)人員、各類貸款主體、個別業(yè)主，依法依規(guī)采取約談、暫停網(wǎng)簽、停業(yè)整頓、取消從業(yè)資格、吊銷營業(yè)執(zhí)照等處理措施，涉嫌犯罪的移交司法機關處理。相關違法違規(guī)信息公開曝光，并納入房地產(chǎn)行業(yè)誠信系統(tǒng)、公共信用信息系統(tǒng)等予以聯(lián)合懲戒。

此輪調(diào)控，給住宅降溫利好商業(yè)物業(yè)

2020年年4月以來，我市房地產(chǎn)市場交易較活躍，二手房價格上漲過快，部分熱點片區(qū)熱點樓盤出現(xiàn)新房搶購、二手房掛牌價虛高等現(xiàn)象，引起廣泛關注。2020年07月15日，深圳發(fā)布通知進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，給目前住宅火爆的成交市場降溫，而且招招到位

調(diào)控針對的不是房價而是上漲速度，當住宅價格暴漲，投資投機性需求扎堆時，深圳商業(yè)地產(chǎn)的投資者卻一直非常理性、冷靜，以致部分區(qū)域出現(xiàn)了明顯商住倒掛的情況，深圳商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)形成價值洼地。因此，當住宅市場遭遇調(diào)控，原有的優(yōu)惠政策紛紛取消，部分投資住宅的門檻隨著加大，投資者必然會重新考慮投資方向，執(zhí)行同樣貸款條件但存在價值洼地的商業(yè)地產(chǎn)就勢必會吸引部分投資

在住宅市場遭到調(diào)控，大量資金急需尋找新的投資渠道時，正在復蘇上升期的商業(yè)地產(chǎn)勢必成為最佳選擇之一

 過去幾年來，深圳商業(yè)和寫字樓市場一直受政策影響很少，既沒有得到政府鼓勵和支持，也不會受到政策限制和打壓。商業(yè)和寫字樓市場近幾年基本與中國的經(jīng)濟同步發(fā)展。這次深圳住宅調(diào)控，住宅類地產(chǎn)過快增長進行有效抑制后，熱點區(qū)域商業(yè)將率先迎來春天

2020年07月15日、深圳住宅調(diào)控新政，商業(yè)類型物業(yè)成為下一個投資風口

深圳官方發(fā)布“新八條”樓市調(diào)控政策

1、入戶滿3年且社保滿3年才有購房資格，非深戶要5年社保

2、夫妻離婚，購房資格倒追3年計算套數(shù)

3、首付比例：無房無貸首付30%。無房有貸款記錄買普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套購買普通住宅7首付70%，非普通住宅80%

4、轉讓增值稅從2年免變5年才免

5、豪宅線加了個總價750萬的限制

6、新房抽簽要優(yōu)先無房、個稅或者社保年限長的

綜合來看，這次深圳調(diào)控力度非常大，限購、限貸、稅收、普宅標準調(diào)整等能用的手段，全部都用上了，這會讓深圳住宅市場急劇降溫，把購買力推向其它領域

新冠疫情重創(chuàng)中國經(jīng)濟，央行啟動寬松政策。2020年07月11日，央行公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年人民幣貸款增加12.09萬億元，同比多增2.42萬億元。中國商業(yè)銀行的資本充足率非常高。但對于銀行的利潤指標，要求也非常嚴格，貸款出口不僅要“量”，同時也要“質”。實體經(jīng)濟低迷，所以對于銀行，壓力也是相當大的。

“固定資產(chǎn)貸款”是銀行默認最安全的貸款出口，深圳在整體宏觀經(jīng)濟環(huán)境下也一樣，大量的資金及貸款需要找到有質量的出口，“固定資產(chǎn)貸款”是銀行放貸最能實現(xiàn)“質”與“量”的途徑。深圳此輪住宅新政調(diào)控，購買力可能會轉移，可能會外溢，可能會輪動，資金會尋找一切保值增值的機會，這是資金的本能。流向深圳住宅的替代類型物業(yè)，是最大可能出現(xiàn)的結果，這種替代型物業(yè)就是深圳公寓、商鋪、寫字樓

深圳作為中國城市資本活力最活躍的城市，熱錢涌動，急需尋求機會

全球央行開啟“大放水”模式，降息、增加流動性等諸多措施不斷推出，美聯(lián)儲更再度開啟量化寬松模式，貨幣供應大幅度增加，資產(chǎn)被熱錢追捧而升值，現(xiàn)金的購買力越來越弱，對抗全球大放水的最佳選擇就是買入優(yōu)質資產(chǎn)

中國疫情得以控制，經(jīng)濟得以復蘇，全球避險資金重倉中國資產(chǎn)。而更為突出的是，全國避險資金在重倉深圳物業(yè)，2020年04月份開始的住宅房價暴漲過熱，就是最明顯的現(xiàn)象。隨著住宅的有效抑制，所有投資眼光也將聚焦到能替代深圳住宅的產(chǎn)品，那便是深圳商業(yè)物業(yè)

新政以后，首先抑制的一定是過熱的深圳二手房交易市場，深圳新房市場能夠有實際名額買房的人數(shù)也會大幅下降，或許市場成交不會出現(xiàn)立刻斷崖式下跌，但政策的收緊會讓購房者重新進入觀望狀態(tài)。而且，以1000萬的房產(chǎn)舉例，一下子增加三四十萬的交易成本會使得成交放緩；超過豪宅線且總價高的區(qū)域會最先受到?jīng)_擊，因此，如果沒有其他重大利好出臺，最先冷靜的或許也會從南山和寶中開始，逐漸波導到其他區(qū)域

住宅市場遭到調(diào)控，本想購買深圳房產(chǎn)突然沒有名額，本想再投資多套住宅，突然首付必須增加，這些大量資金急需尋找新的投資渠道，正在復蘇上升期的商業(yè)地產(chǎn)勢必成為最佳選擇之一

公寓將成為利好的首當對象

公寓最大的優(yōu)點是“不限購、不限貸”，對于“無名額剛需、二套房買家”來說，投資深圳公寓無疑是一條出路。目前深圳公寓的貸款優(yōu)越性已明顯凸顯，公寓首付僅50%，儼然優(yōu)于二套普通類住宅首付70%，非普通類住宅首付80%的條件，在貸款條件下，公寓對征信及銀行放款條件也更為靈活寬松。而且公寓普遍“面積小、總價低”，勢必會成為715新政后“剛需無名額，投資客、避險資金”最理想的選擇

深圳公寓作為“不限貸不限購”的優(yōu)質資產(chǎn)，面對的是全國投資者。從前段時間深圳公寓的成交上看，外地客戶購買公寓占比相當之大，特別是大宗交易，幾乎以外地客戶資金為主。可想而知，外地客戶的重倉持有，加上新政后住宅投資客的投資轉移，深圳公寓產(chǎn)品必將成為最具吸引的優(yōu)質稀缺資產(chǎn)，產(chǎn)生新一輪火爆市場

優(yōu)質商鋪、寫字樓物業(yè)會受投資者青睞

投資投機性需求扎堆時，深圳商業(yè)地產(chǎn)的投資者卻一直非常理性、冷靜，部分區(qū)域出現(xiàn)了明顯商住倒掛的情況，深圳商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)形成價值洼地。如深圳龍華部分綜合體項目，住宅價格在10萬+，而住宅底商也在6-8萬之間，寫字樓更低，5萬左右。但在投資回報率上，后兩者的升值空間、投資收益確優(yōu)于住宅。

因此，當住宅市場遭遇調(diào)控，原有的優(yōu)惠政策紛紛取消，部分投資住宅的門檻隨著加大，投資者必然會重新考慮投資方向，執(zhí)行同樣貸款條件但存在價值洼地的商鋪、寫字樓就勢必會吸引部分投資。 

過去幾年來，深圳商鋪和寫字樓市場一直受政策影響很少，既沒有得到政府鼓勵和支持，也不會受到政策限制和打壓。商鋪和寫字樓市場近幾年基本與中國的經(jīng)濟同步發(fā)展。這次深圳住宅調(diào)控，住宅類地產(chǎn)過快增長進行有效抑制后，投資者投資將會回歸理性，不再盲目追求投資住宅的增值，而更為看重穩(wěn)定投資回報收益的商業(yè)資產(chǎn)

從投資的趨利性來看，“深圳商業(yè)物業(yè)”會優(yōu)于選擇“臨深片區(qū)住宅”

深圳住宅的節(jié)節(jié)攀高，使深圳住宅投資者失去了理性與冷靜。資產(chǎn)投資回報率是衡量資產(chǎn)價值的最重要屬性。而在過熱的房地產(chǎn)市場中，投資者過于單一地盲目追求資產(chǎn)增值（即房產(chǎn)漲價），忽略了長期的投資回報率（出租回報），新政后投資者的投資心態(tài)會回歸理性。

深圳住宅調(diào)控后，目前投資熱點呈現(xiàn)兩種聲音，一種是“深圳商業(yè)物業(yè)”，而另一種是“臨深住宅”。但從投資的趨利性來看，“深圳商業(yè)物業(yè)”的持有一定大大優(yōu)于“臨深住宅”。目前臨深片區(qū)300萬總價月租金在5000元左右，出租率也非常低。而在深圳300萬總價商鋪或寫字樓，確能實現(xiàn)8000-10000元，優(yōu)勢一目了然

總結：

1、資金流動性：住宅市場遭到調(diào)控，大量資金急需尋找新的投資渠道，商業(yè)地產(chǎn)成為最佳選擇

2、首付利好：目前商業(yè)物業(yè)貸款50%，已儼然優(yōu)于二套普通住宅70%，非普通住宅80%

3、貸款政策利好：對于商業(yè)物業(yè)，大部分實行不限購、不限貸，對征信及銀行放款條件也更為靈活寬松

4、平穩(wěn)性強：深圳商業(yè)物業(yè)受政策影響小，目前處于合理且平穩(wěn)階段，部分商業(yè)物業(yè)處于價值洼地，本次住宅的調(diào)控，勢必會激發(fā)優(yōu)質商業(yè)物業(yè)的一輪價值激發(fā)

適逢40年大禮包、深圳投資需求迫切尋找機會

如今，深圳又不僅迎來了粵港澳大灣區(qū)，還被賦予了建設“先行示范區(qū)”的使命。毫無疑問，一個“前無古人，后無來者”的發(fā)展新契機正在到來，而這也意味著深圳將肩負更重要的發(fā)展職責。確逢40周年前的微妙之際，2020年07月15日、住宅新政調(diào)控，全國房價上漲總龍頭被摁住，這其實也是向全國人宣布了中央的決心和意志，深圳住宅投機美夢破滅。但深圳投資需求迫切需要尋找機會，下一個風口在哪里，大家一目了然

大雨過后，看似風平浪靜，實則風起云涌，資本的聚焦又在轉移