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房價增值幅度超越北京上海、深圳憑什么？

多少深漂感嘆，買房難安家難。深圳房價確實(shí)如大家說的那樣。十年間，以火箭速度一樣直線飆升，超越北京上海等城市。這個“超越”，不僅包括是房價超越，增長幅度更是一馬當(dāng)先。

問深圳10年間，是如何做到房價與增幅“雙第一”

先看下10年前，深圳房價，全國排名第六，北京、上海等城市房價位居全國排名第二第三，京滬深3個城市基本處于相同的水平線上。如下圖統(tǒng)計可看到北京房價約22000元，上海深圳房價約20000元

當(dāng)年新聞聯(lián)播報道全國房價統(tǒng)計表

再看十年后深圳房價的發(fā)展，平均單價達(dá)90000元，環(huán)比同比率均最高。北京上海依然位居第二第三名，深圳早已拋掉第六的名次，超越北上，穩(wěn)居第一寶座

2020年全國重點(diǎn)城市房價

要問深圳10年房價持續(xù)飆升的原因，是有超過北上的地理位置嗎？是比北上政策寬松嗎？這些并不是，深圳房價暴漲的根本原因

看深圳10年間，房價增長幅度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越北京上海。房價北京上海平均增長約3倍，深圳平均增長約5倍

京滬深房價對比

深圳這樣一座地理位置不如首都北京，房地產(chǎn)政策持續(xù)收緊的城市。如何做到房價領(lǐng)先，增長幅度超北京上海的呢？未來的十年，深圳是否可以延續(xù)這樣的風(fēng)口呢？

深圳房價成名之路，幾多輝煌，待我們慢慢來看！

深圳CBD

關(guān)于房地產(chǎn)價格增長，常識性的歸因于:地方財政對土地依賴的推動力，貨幣超發(fā)導(dǎo)致脫實(shí)向虛的涌動

但是仔細(xì)查看一下數(shù)據(jù)，你就能看出，深圳政府早就不需要靠賣地賺錢了。而房地產(chǎn)金融化只是房價持續(xù)上漲的副產(chǎn)物而已

深圳房價增幅超過北京上海的原因，將從下面四個方面解開所有的疑問

我們將從四個方面解開所有的疑問

第一，經(jīng)濟(jì)方面,都說深圳能搞錢，深圳的平均可支配收入與儲蓄水平仍不及北上，但十年發(fā)展的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越北上。關(guān)于GDP增長，2010年深圳GDP總量是北京69%，上海的55% ，2020年深圳總量達(dá)到北京76%，上海71%，距離分別縮小7個百分點(diǎn)與16個百分點(diǎn)，深圳發(fā)展速度高于北上

第二，需求方面，深圳的人口增量兩倍于北上總量，據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，北京人口增量228萬，上海人口增量185萬，深圳人口增量720萬居全國首位，深圳十年時間人口流入的巨大新增需求是推動房價的重要因素，使得供需缺口繼續(xù)拉大，這是深圳房價增值幅度超越北上的重要因素

7普人口增長對比

第三，供應(yīng)方面，根據(jù)證券時報?數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計顯示，過去十年，深圳住宅用地成交面積為431.5萬平米，位居103個城市中倒數(shù)第四，不到北京十分之一，上海5.8%。據(jù)貝殼數(shù)據(jù)顯示，深圳住房自有率僅23.7%，甚至低于香港的49%，存量方面2018年數(shù)據(jù)上海商品房約700萬套，深圳2020年數(shù)據(jù)約185萬套，供需差遠(yuǎn)超北上

2016年數(shù)據(jù)

第四，政策方面，在過去的十年時間，北上及全國其他重要城市經(jīng)歷了一次大牛市，即2015年去庫存，一線至五線城市來了一次大輪動，而深圳在19-20補(bǔ)了一次課，這個話題不做過多解析，房價增值的路徑多是如此，三年橫盤，一年補(bǔ)漲

深圳的房價增值幅度超過了北上源于供需差太大，十年人口激增更是需求爆發(fā)式疊加，供需差更是恐怖，這幾方面因素讓深圳成為過去十年最大的風(fēng)口。

未來十年，深圳將會開始嚴(yán)控人口流入，提高入戶門檻，深圳已經(jīng)不具備下一個十年人口再增七百余萬的空間，但是如果失去了人口紅利，深圳是否可以再延續(xù)上一個十年的風(fēng)口？

根據(jù)深圳二次房改及十四五規(guī)劃，深圳至2035年供應(yīng)的住房含保障房人才房商品房共200萬套，但即使有如此供應(yīng)，卻依然難以滿足市場需求

過去十年，北上嚴(yán)控人口流入，深圳成為人才進(jìn)入一線城市的最大承接者，其次才是廣州，同時也因如此便成就了深圳房價漲幅第一

如今深圳雖提高入戶門檻和購房指標(biāo)門檻，但相對于北上的高墻壁壘，深圳相對于北上仍是最低的圍墻，未來十年，在深圳強(qiáng)大的供需差下，房價上升的趨勢依然難以改變

未來，巨大的人口紅利將轉(zhuǎn)移到新一線城市，中國進(jìn)一步完善城市化路程還需要十五年，從上半場的從農(nóng)村轉(zhuǎn)向城市，到下半場從中小城市轉(zhuǎn)入大城市。全國14億人口基數(shù)，75%的人口進(jìn)城，全國需要15個約2000萬級人口的特大城市

 深圳的商辦類物業(yè)與住宅的基因都相似，唯一不一樣的有兩個方面

1、利空：商辦類物業(yè)有著持續(xù)的供應(yīng)量，對商辦物業(yè)價值的起到一定障礙

2、利好：商辦物業(yè)受到了政府的支持

這里要提到重要的一個點(diǎn)，投資的本質(zhì)，就是回避過剩，尋找稀缺那是不是意味著深圳商辦物業(yè)并不會稀缺，不具備投資價值？

對于深圳商辦物業(yè)供應(yīng)量，特別是寫字樓等產(chǎn)品，主要是短時間的集中供應(yīng)導(dǎo)致，這個讓很多人產(chǎn)生了錯覺。其實(shí)，放在全球的來看，深圳商辦類型物業(yè)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，畢竟深圳發(fā)展對標(biāo)的是像曼哈頓、硅谷這樣的全球超級城市

我們再看看價值投資有三個邏輯

1、目前該項目處于低估值區(qū)間

2、未來價值有清晰的增長點(diǎn)

3、未來項目有較為明確的高估值

這個投資價值是不是很符合目前深圳商辦物業(yè)的狀態(tài)？

那就對了

第一點(diǎn)這個不用去分析了，深圳商辦物業(yè)價值洼地一目了然

對于第二點(diǎn)，我們這里提到一個非常重要的概念

深圳有可能會成為第四次工業(yè)革命的一個很重要的策源地

接下來這次工業(yè)革命，核心一定是由大數(shù)據(jù)這些東西所引導(dǎo)出來的人工智能，包括新能源

這次的工業(yè)革命我們不知道它最終會產(chǎn)生什么樣的影響，但它最核心的基礎(chǔ)設(shè)施，一個是5G，一個是大數(shù)據(jù)

5G這一塊，深圳的企業(yè)華為在這一領(lǐng)域是領(lǐng)先全球的，雖然美國從前兩年就開始打壓華為，但是5G技術(shù)美國依然沒有趕上。大數(shù)據(jù)這一塊，現(xiàn)在全世界最牛的只有幾家企業(yè)，深圳占有了一席之地，就是騰訊。華為的鴻蒙系統(tǒng)起來之后，在大數(shù)據(jù)這一塊也會非常牛。新能源方面，深圳也有一個非常牛的企業(yè)，就是比亞迪

這次工業(yè)革命有可能還有很重要的一點(diǎn)，就是基因技術(shù)，深圳也有一個很牛的企業(yè)，華大基因

所以深圳是全世界很少見的、把這些前端技術(shù)都能夠聚集在一個城市的很重要的一個城市?，F(xiàn)在深圳在做科技創(chuàng)新，當(dāng)然我們基礎(chǔ)研究比不上美國，但是在應(yīng)用的速度上，在某些方面是超過美國的。所以說深圳，極有可能會引領(lǐng)第四次工業(yè)革命，而且國家也在寄托深圳

對于第三點(diǎn)：未來項目有較為明確的高估值

不管是上海的浦東，廣州的珠江新城，還是河北的雄安新區(qū)，其實(shí)本質(zhì)上都是由政府去推動的，其實(shí)現(xiàn)在整個深圳，都是國家在推動

經(jīng)濟(jì)的飛躍一定會直接反應(yīng)到深圳的商辦物業(yè)，放開中期及長期來看，深圳商辦物業(yè)絕對擁有價值兌現(xiàn)的時候

深圳商辦物業(yè)的特殊性：在經(jīng)濟(jì)不好的時候，深圳的商辦物業(yè)是避風(fēng)港；在經(jīng)濟(jì)繁榮的時候，它是財富倉庫